La trasformazione di oggetti commerciali in spazi abitativi

Text: Tino Büschlen

Sembra così facile: erigere qualche parete nel grande ufficio vuoto, inserire una piccola cucina e l’appartamento dei propri sogni è pronto. Tuttavia, dal lato pratico, tutto è un po’ più complicato.

La situazione abitativa nelle città più grandi come Basilea, Berna o Zurigo spesso è precaria. Per ogni appartamento libero la lista di interessati è lunga e alla data delle visite i candidati fanno la fila davanti alla porta di casa. Gli spazi abitativi sono molto ricercati anche negli agglomerati. Nel contempo, secondo un’analisi dell’Ufficio Federale dello sviluppo territoriale, in Svizzera ci sono 17 metri quadrati di spazi industriali e di spazi commerciali vuoti. Questo corrisponde a una superficie un po’ più grande della citta di Ginevra e creerebbe spazio abitativo per circa 190’000 abitanti. Il valore stimato di questa zona inedificata è di 10 miliardi di franchi.

Enorme riserva di zone edificabili

E i numeri possono essere ancora più alti. Secondo una nuova stima che ha tenuto conto anche di edifici ferroviari non più utilizzati, zone militari che diventano libere o di infrastrutture come impianti portuali lo spazio commerciale non utilizzato è di addirittura 25-35 milioni di metri quadrati. La riserva di zone edificabile per la piccola Svizzera, in confronto, è quindi enorme.

Cambiamento di direzione come ostacolo

Se si vuole trasformare lo spazio commerciale in spazio abitativo, il diritto di costruzione richiede un cambiamento di destinazione. Devono però essere superati alcuni ostacoli.

– In primo luogo non tutti i locatori sono disposti a trasformare i loro uffici vuoti in appartamenti, perché i lavori di ristrutturazione possono richiedere spese ingenti. La ristrutturazione di un metro quadrato di superficie di ufficio causa spese di 2’000 franchi. Queste spese più tardi verranno compensate dagli affitti. E così i poco costosi spazi adibiti ad ufficio rischiano di trasformarsi improvvisamente in costosi oggetti in affitto. Le abitazioni sono soggette a prescrizioni edilizie più severe rispetto agli uffici. Per questo motivo molti proprietari sperano di trovare ugualmente in un futuro prossimo un locatario facoltoso per gli uffici e rinunciano per il momento al cambiamento di direzione.

– L’iter burocratico di un’eventuale richiesta di cambiamento di direzione emessa dal proprietario è piuttosto dispendioso. Se l’immobile è ubicato in una zona prettamente industriale, il cambiamento viene rifiutato di principio. Nelle zone industriali al massimo possono essere costruite abitazioni per portinai. Le opportunità migliorano in una zona mista con spazi commerciali ed abitazione. Presso il cantone la richiesta viene esaminata da circa una dozzina di enti e viene risposta mediamente entro tre mesi. Le migliori prospettive le hanno gli immobili che prima di essere trasformati in spazi commerciali venivano utilizzati come spazi abitativi. Di essi fanno parte ad esempio i negozi, gli studi medici o le cancellerie di avvocati da ritrasformare in spazi abitativi.

 

La confederazione vuole promuovere il cambiamento di direzione

La confederazione, da diversi anni, fa di tutto per semplificare il cambiamento di direzione, perché gli spazi commerciali si trovano perlopiù negli agglomerati; e negli agglomerati esiste anche una grande richiesta di spazi abitativi. Le superfici adibite a ufficio spesso distano al massimo 10 o 15 a piedi da una stazione e sono già collegate tramite strade di accesso. Se vengono riutilizzati, le spese sono meno ingenti rispetto alle superfici da costruzione situate sul “prato verde”, che devono essere costruiti per intero.

È permesso trascorrere la notte in ufficio?

Non da ultimo sorge la domanda se dopo la giornata di lavoro è permesso trascorrere la notte in ufficio. Anche se non è molto consigliabile, di principio non è vietato. Abitare a tempo parziale, ad esempio in un atelier è per contro consentito. La regola di ferro è: tre notti alla settimana sono permesse e dalla quarta notte la situazione diventa critica. Abitare nel vero senso della parola in uno spazio commerciale rimane però illegale.