Regolamento condominiale: divieti di lavaggio e rumori forti nella palazzina

Agli amanti del barbecue piace trascorrere una serata in festa e intavolare una grigliata sul balcone di casa. Anche gli altri inquilini, però, hanno il diritto di godersi un po’ di relax dopo il lavoro. Alcuni vedono il giardino come un luogo di quiete, altri preferiscono sfruttarlo per giocare e scatenarsi sul prato! Dove più persone vivono sotto uno stesso tetto nascono spesso dei conflitti.

«Tocca a me sopportare i rumori forti?»

Alle grandi amministrazioni vengono presentati ogni anno migliaia di reclami: «mi tocca sopportare i rumori forti e le feste notturne dei vicini?» chiede ad esempio Walter M. (i nomi qui menzionati sono di fantasia). Tipica della vita reale è anche la questione sollevata dalla locataria Ulrike F.: «il nostro ordinamento interno prevede il divieto di lavaggio di domenica. Devo rispettarlo? In settimana lavoro e spesso non ho il tempo di fare nulla!»

I divieti di lavaggio domenicali si ritrovano spesso. Molti esperti e giuristi, però, ritengono che oggi un divieto di questo tipo non sia più ragionevole. Al giorno d’oggi, «la santità della domenica» non è un motivo oggettivo sufficiente per imporre un divieto di lavaggio, sostiene Ruedi Spöndlin, giurista presso l’associazione di inquilini. Regole così rigide derivano da tempi in cui le lavatrici producevano rumori assordanti o erano comunque decisamente più rumorose di quelle moderne. Inoltre, le nuove abitazioni, e soprattutto le lavanderie odierne, sono molto meglio insonorizzate rispetto a prima. Anche le abitudini di vita stanno cambiando. Uomini e donne lavorano in settimana e il weekend o la sera sono gli unici momenti liberi da dedicare al bucato.

 

Hausordnung: Kann vom Vermieter durchgesetzt werden und ist Teil des Vertrags.

“Divieto d’ingresso!” – Regole così pedanti non si trovano di frequente oggi. (Fig.: fotolia)

Grammofono e battitura corretta dei tappeti

Un simpatico «modello» è poi quello che regola la «battitura dei tappeti», ancora presente in alcuni ordinamenti più antiquati. Questi definiscono con pedanteria con quali mezzi gli inquilini possano battere i tappeti per pulirli. Viene anche riportato nero su bianco in che orari nei giorni feriali ciò sia consentito e quando sia vietato. Di tutt’altra epoca sono anche i seguenti passaggi: «grammofono e apparecchi televisivi» vanno tenuti a basso volume.

Obsolete e fin troppo severe sono poi le regole in merito agli orari in cui ai bambini sia consentito giocare a pallone sul prato. Altrettanto rigido sarebbe anche il divieto di camminare sul prato.

Per il regolamento condominiale si applica quanto segue: l’amministrazione o il proprietario non possono imporre regole a propria discrezione né prevalere nel quotidiano. Tutte le limitazioni e i divieti vanno definiti per iscritto in un regolamento condominiale. Questo documento va considerato parte integrante del contratto e presentato già alla conclusione dello stesso (quindi all’inizio del rapporto di locazione). Eventuali cambiamenti del regolamento condominiale costituiscono vere e proprie modifiche contrattuali, che vanno implementate in modo corretto e formale dal locatore (modifica contrattuale con modulo, ecc.).

 

Regolamento condominiale: le linee guida

Secondo il giurista Ruedi Spöndlin, nei regolamenti condominiali vanno osservati determinati principi:  «obblighi e divieti devono presentare motivazioni oggettive ed essere proporzionati». Prendiamo in considerazione un esempio fittizio: nel condominio di una città o in un luogo di medie dimensioni, l’amministrazione può imporre ben poco in merito alle decorazioni o ai fiori utilizzabili sui balconi. Imposizioni di questo tipo presuppongono motivazioni oggettive! Chi vive in locazione presso una fattoria di Emmental tutelata come monumento storico deve certamente considerare che non potrà scegliere liberamente i fiori da utilizzare. A tutela dell’immagine del paese, potrebbe sembrare ragionevole imporre l’uso di gerani rossi e vietare decorazioni floreali inadeguate.

Tuttavia, i locatari non devono necessariamente accettare regole estreme e drastiche. I divieti senza un motivo oggettivo e sproporzionati non devono essere osservati. «Possono essere violati senza che vi siano conseguenze», afferma Ruedi Spöndlin dell’associazione di inquilini. Ma attenzione! Laddove non vi siano obiezioni al regolamento condominiale, l’amministrazione può prendere le misure necessarie. Nei casi peggiori si rischia anche lo sfratto. Inoltre, spesso le regole non vengono stabilite dall’amministrazione ma derivano dalla volontà degli inquilini di definire delle condizioni quadro. Quali sarebbero le sanzioni possibili in casi estremi? Chi non si cura degli altri e viola il regolamento condominiale, ecc. deve fare i conti con conseguenze importanti. Nella pratica si arriva però solo di rado allo sfratto. L’amministrazione deve prima inviare una diffida agli inquilini colpevoli o, in casi più estremi, minacciare lo sfratto.

 

Hausordnung

Regolamento condominiale:  non tutti gli obblighi e i divieti sono giusti. Le regole imposte devono essere motivate in modo oggettivo e proporzionato. (Fig.: fotolia)

Regolamento condominiale: suggerimenti pratici

Di seguito riportiamo alcuni «temi caldi» nella vita quotidiana e del regolamento condominiale:

  • Rumore e rispetto: innanzitutto vanno osservati i regolamenti di polizia locali, che variano per regione e città. Comunque, in generale, si applica quanto segue: quiete notturna a partire dalle ore 22:00, generalmente anche verso l’ora di pranzo. Inoltre, la legge impone un certo grado di rispetto anche nella convivenza. Il significato concreto va poi interpretato caso per caso. Farsi la doccia di notte non dovrebbe essere vietato. Si dovrebbero però evitare i litigi notturni che possano turbare il sonno degli altri inquilini. Dopo le 22:00 tutti i «rumori casalinghi e di altro tipo» andrebbero tenuti bassi.
  • Animali domestici: in materia di allevamento di animali, la giurisprudenza svizzera è piuttosto severa. Se il contratto di locazione richiede l’approvazione dell’amministrazione per l’acquisto di animali, questo può essere rifiutato a loro discrezione. Non occorre nessun altro motivo. «Un divieto generale di allevamento di animali è ammesso nel contratto di locazione», afferma Ruedi Spöndlin dell’associazione di inquilini. Non dovrebbero però essere proibiti animali di piccola taglia che non creino difficoltà. Ogni locatario/a potrà perciò tenere in casa un acquario con pesci ornamentali, canarini, criceti o porcellini d’India.
  • Suonare strumenti: come per gli animali domestici, la tollerabilità degli strumenti musicali dipende dal disturbo che questi possono arrecare e dal volume. Chi è appassionato di tromba o batteria dovrà mettere in conto possibili divieti perché questo genere di strumenti sono poco tollerati sia dai vicini che dalle amministrazioni. Non può essere però vietata la musica domestica in generale (piano, flauto, chitarra, violino, ecc.). In base al regolamento condominiale e alla situazione, vanno rispettati determinati tempi, ad es. non più di 2-3 ore al giorno.
  • Balconi: alcune amministrazioni impongono un aspetto uniforme o vietano alcuni tipi di protezioni visive (teli, stuoie di canne, ecc.). Per quanto riguarda l’arredo e il mobilio del balcone, occorre osservare proporzionalità e motivazione oggettiva (es. architettura, protezione di monumenti storici, aspetto particolare della facciata, ecc.).
  • Barbecue: particolarmente controversa è la questione del barbecue sui balconi. Alcuni regolamenti condominiali lo vietano espressamente. Anche in questo caso vale la regola: gli amanti del barbecue devono rispettare gli altri inquilini. Se il fumo o l’odore non degenerano, però, un divieto severo non appare più adeguato ai tempi odierni.

Cosa si consiglia in caso di conflitti condominiali? Vale spesso la pena di seguire la saggezza popolare, secondo cui «è il tono che fa la musica». Chi sa comunicare in modo positivo con gli altri, facendo presente in modo cordiale eventuali fonti di disturbo, otterrà maggior considerazione e giungerà più facilmente ad un compromesso. La soluzione migliore è sempre quella del confronto diretto. Laddove i vicini non siano ragionevoli, si può coinvolgere l’amministrazione.

 

Il regolamento condominiale è parte del contratto di locazione e viene fornito già alla consegna dell’abitazione. (Fig.: fotolia)