Sostenibilità: cosa posso permettermi?

Ci sono molti aspetti da considerare in vista di un finanziamento per le proprie quattro mura domestiche: i risparmi, il reddito, lo stile di vita e, non di minore importanza, la pianificazione finanziaria a lungo termine. Sia la banca che il cliente hanno interesse a garantire che il finanziamento poggi su basi solide.

Se stai fantasticando sull’acquisto di una casa, ti sarai già sicuramente imbattuto in qualche tecnicismo specifico come la sostenibilità finanziaria, il grado di anticipo o il tasso d’interesse teorico. Si tratta di termini elementari nel mondo bancario e che rappresentano il punto di partenza per la verifica della solvibilità. Ma andiamo per ordine. Partiamo dal concetto chiave di sostenibilità. Per sostenibilità si intende il rapporto tra il reddito disponibile e i costi fissi di una casa di proprietà, un valore normalmente espresso in percentuale.

Sostenibilità: la verifica dettagliata del cliente

I tassi d’interesse estremamente convenienti sui mutui ipotecari potrebbero dare adito all’ipotesi che molte persone oggi possano permettersi di acquistare una casa di proprietà. Ma di fatto, i requisti richiesti dalle banche e dagli altri partner di finanziamento risultano attualmente molto severi. Dopo anni caratterizzati da un’irrefrenabile crescita nel settore immobiliare e ipotecario, le autorità di sorveglianza si appellano alla prudenza. I mutui concessi per l’acquisto di immobili non devono in nessun caso comportare un rischio di sovraindebitamento nel privato.

A ostacolare la sostenibilità finanziaria contribuiscono inoltre anche i costi sempre più elevati degli immobili praticamente ovunque. A seconda della regione e delle stime, ciò significa che al giorno d’oggi solo il 10-20% circa dei nuclei familiari in affitto può permettersi un appartamento o una casa di proprietà. Venti anni fa, questa cifra si aggirava intorno al 50% delle famiglie in affitto. Fanno eccezione tuttavia le località residenziali a basso costo lontane dai cosiddetti «hot spot» (punti critici) del mercato immobiliare, soprattutto nelle regioni rurali o nei cantoni di montagna.

Un consiglio: puoi richiedere una consulenza in anticipo e senza impegno rivolgendoti a un consulente bancario o a un consulente finanziario indipendente, che conoscono meglio di chiunque altro le modalità adottate dalle banche per verificare la sostenibilità dei clienti.

Chiunque voglia affrontare questo grande passo dovrebbe in primo luogo pianificare il tutto nel dettaglio, definendo un budget e affidandosi alla consulenza di un esperto competente in materia. E per chi ancora non sa cosa può permettersi, meglio non affrettarsi a sottoscrivere atti di prenotazioni o contratti di compravendita.

Sostenibilità: che cosa significa concretamente?

Le direttive ufficiali dell’Associazione svizzera dei banchieri riportano che «la sostenibilità deve essere garantita a lungo termine e deve quindi basarsi su componenti di reddito e di spesa sostenibili». In termini di attuazione concreta, la «regola dell’un terzo» si conferma tutt’oggi ancora valida: la sostenibilità di un credito concesso per l’acquisto di un immobile può essere dimostrata qualora il costo totale della casa di proprietà non superi un terzo del reddito lordo disponibile. Per «reddito lordo» si fa riferimento a tutti i ricavi prima delle detrazioni dei contribuiti previdenziali, quali l’AVS e l’AD.

In pratica, la domanda essenziale che ti troverai ad affrontare sarà quali ricavi possono essere presi in considerazione ai fini del calcolo della sostenibilità e quali invece no. In linea di principio, le entrate devono essere debitamente documentate e sostenibili e, per una verifica più approfondita, dovresti ovviamente essere in grado di presentare la relativa documentazione, come le buste paga che certificano il reddito prodotto da lavoro dipendente. Di base, anche la tredicesima mensilità può rientrare nel calcolo.

Eventuali bonus versati o futuri aumenti salariali possono essere considerati solo parzialmente a condizione che siano debitamente documentati e che si tratti effettivamente di entrate ricorrenti. Lo stesso vale per il secondo reddito del coniuge. Chiunque richieda un credito disponendo di due salari, presenterà il reddito di entrambi i partner per il calcolo. Anche in questo caso vale la regola: un eventuale secondo reddito deve essere ben documentato e rappresentare un’entrata ricorrente. Al contempo, però, la coppia deve assumersi la responsabilità congiunta per il credito.

Un consiglio: chiedi al tuo partner di finanziamento quale documentazione è necessaria per il calcolo. Inoltre, è essenziale sapere se la prova di reddito da presentare è relativa all’anno precedente o se è necessaria la verifica su più anni. Di norma, i lavoratori autonomi devono conservare la loro contabilità (bilancio, conto economico) per diversi anni. In ogni caso, le banche richiedono un estratto corrente del registro delle esecuzioni e una copia dell’ultima dichiarazione d’imposta.

Calcolo della sostenibilità: il lato dei costi

Le entrate documentate devono essere confrontate con varie voci di costo,

in primo luogo gli interessi ipotecari che rappresentano spesso la percentuale di costo più ingente. Attenzione: in fase di budget, non utilizzare gli attuali tassi di interesse minimi. Per i documenti vincolanti del settore viene richiesto l’utilizzo di un «tasso d’interesse ipotecario teorico a lungo termine». Il tasso d’interesse riportato sul calcolo di sostenibilità è a discrezione della singola banca. Solitamente vengono utilizzati tassi teorici che variano dal 4 al 5%.

In secondo luogo è necessario preventivare gli ammortamenti del credito prescritti e anche quelli previsti da contratto, che devono iniziare al più tardi un anno dopo il versamento dell’ipoteca. Per il budget significa che entro 15 anni devi essere in grado di ridurre l’ipoteca a due terzi del valore della proprietà.

Pianificazione delle spese accessorie

Il terzo punto è costituito dalle spese accessorie e dai costi di manutenzione dell’immobile, che il settore stima solitamente calcolando l’1% del valore della proprietà. Ciò significa che per una casa di proprietà stimata con un prezzo d’acquisto di 700’000 franchi, dovresti preventivare 7000 franchi all’anno. In questo calcolo sono incluse diverse voci di spesa: riscaldamento o fornitura di energia, acqua e acqua calda, elettricità, riparazioni, manutenzione, giardinaggio, assicurazioni sull’immobile e molte altre ancora. Se si tratta poi di un appartamento di proprietà, anche le spese condominiali sono incluse nel calcolo delle spese accessorie. E pianificando nel dettaglio non bisogna naturalmente dimenticare che i costi accessori possono variare molto da caso a caso. Se l’edificio risale già a 30 o 40 anni fa, spesso si devono sostenere spese più significative per manutenzione, riparazioni o per il riscaldamento.

Sostenibilità: le ragioni per una politica di concessione crediti più conservativa

Passando in rassegna tutti questi scenari, ci si può ritrovare spesso davanti a una brutta sorpresa. Forse i costi calcolati sono più alti del previsto. Le possibilità di ottenere un credito per l’acquisto di una casa migliorano però nel momento in cui si richiede un’ipoteca più bassa. Di norma una banca finanzia circa l’80% del prezzo d’acquisto, mentre il 20% deve essere coperto con risorse proprie. Se invece riesci a disporre di un capitale di partenza più alto (acconto della quota ereditaria, donazioni, vendita di titoli ecc.), potrai certamente migliorare il tuo calcolo della sostenibilità.

Tuttavia, ci sono almeno tre buoni motivi per calcolare la sostenibilità di un’ipoteca in modo prudente:

  • Una riduzione del tasso d’interesse teorico porterebbe semplicemente a una domanda ancora maggiore sul mercato. Le banche e le autorità vogliono evitare un tale surriscaldamento.
  • Una politica di credito troppo permissiva risulterebbe troppo rischiosa. E nessuno potrebbe trarre beneficio da una situazione in cui anche solo un lieve aumento dei tassi d’interesse dell’1 o del 2% si tradurrebbe nell’indebitamento di molte famiglie. Un tasso d’interesse teorico elevato riduce il rischio che la proprietà di un immobile possa comportare un sovraindebitamento.
  • La soglia di un terzo del reddito lordo si è dimostrata valida per molti anni, questo perché spendendo più di un terzo del reddito disponibile per la propria abitazione si prospetterebbe una situazione finanziaria difficile. Chi vorrebbe effettuare tagli eccessivi ad altre voci di spesa fisse? Anche tutte le altre spese per alimenti, abbigliamento, vacanze, assicurazioni, cassa malattia, imposte, trasporti e trasporti pubblici, formazione continua, hobby, tempo libero, ecc. devono poter essere finanziate dal proprio reddito.

I rappresentanti delle autorità e della Banca nazionale hanno ribadito a più riprese che un approccio conservativo nella concessione di crediti è di importanza capitale. Attenuando i calcoli e le modalità, sia le banche che i clienti sarebbero più vulnerabili ed esposti e maggiori rischi.

 

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