A cosa occorre prestare attenzione in caso di disdetta da parte del locatore?

La disdetta di un rapporto di locazione: una decisione che implica importanti conseguenze per entrambe le parti. Legga in questo articolo a cosa è bene prestare attenzione.

A cosa deve prestare attenzione il locatore?

Un contratto di locazione può essere risolto sia dal locatario che dal locatore – a condizione che vengano rispettati i termini di disdetta prescritti dalla legge o concordati nel contratto. La ricezione di una disdetta è spesso un evento di grande rilevanza per il locatario. Se il locatore desidera mantenersi in buoni rapporti con il locatario anche dopo la disdetta, è consigliabile indicare una motivazione. Per esempio, il locatore può dare disdetta per uso proprio. Ciò nonostante, la disdetta del rapporto di locazione è valida anche se non viene indicata alcuna motivazione; in questo caso, il locatario ha comunque il diritto di richiedere che venga specificato il motivo. In base alle informazioni dell’Associazione dei Proprietari Fondiari, una disdetta deve essere inequivocabile, ossia non deve essere associata né a riserve, né a condizioni; in caso contrario non ha efficacia. Il locatario deve dare disdetta per iscritto, nello specifico utilizzando il formulario ufficialmente approvato. Quest’ultimo deve inoltre essere spedito separatamente a tutte le persone che abitano nell’oggetto in affitto.

Termini e scadenze

Per la disdetta ordinaria di un rapporto di locazione, devono essere obbligatoriamente rispettati i termini minimi di disdetta (per gli appartamenti almeno tre mesi, per i locali commerciali almeno sei mesi). Decisivo ai fini del calcolo del termine è la data in cui la disdetta perviene presso il locatario. In base alle informazioni dell’Associazione svizzera degli inquilini, un locatore che voglia dare disdetta deve rispettare le stesse regole di un locatario relativamente al termine e alla scadenza di disdetta, nonché all’invio della disdetta. Le scadenze di disdetta possono essere concordate liberamente dalle parti, sono definite nel contratto di locazione e sono vincolanti (entro i limiti di legge). In assenza di un accordo contrattuale, per la locazione di immobili residenziali e locali commerciali a norma di legge valgono le scadenze di disdetta comunemente applicate a livello locale. Una proroga dei termini di disdetta prescritti dalla legge può essere prevista nel contratto di locazione, tuttavia tali termini non possono essere ridotti.

Kündigung Mietverhältnis (Bild EPR)

Disdetta del rapporto di locazione (Foto EPR)

È possibile una disdetta senza preavviso?

Le seguenti motivazioni vengono considerate gravi e consentono al locatore di dare una disdetta senza preavviso:

  • se il locatario causa intenzionalmente danni ingenti all’oggetto in affitto;
  • se il locatario subisce fallimento senza fornire una prestazione di garanzia entro un termine adeguato;
  • in caso di grave violazione degli obblighi di diligenza e riguardo nonostante diffida scritta del locatore;
  • in caso di pagamento arretrato di canoni di affitto o costi supplementari (anche entro il termine di proroga di almeno 30 giorni).

Per ulteriori motivazioni si veda la scheda informativa «Fristen und Termine: Vermieterkündigung bei Zahlungsverzug» (Termini e scadenze: disdetta da parte del locatore in caso di ritardo nei pagamenti) su www.mieterverband.ch.

Impugnazione e protrazione giudiziale dell’affitto

Qualora non sia d’accordo con una disdetta da parte del locatore, al locatario rimane la via dell’impugnazione.

Informazioni dettagliate

L’autorità di conciliazione cantonale è a disposizione di locatari e locatori per informazioni e consulenza.

Maggiori informazioni su: www.hev-schweiz.ch o www.mieterverband.ch.