Un’abitazione come investimento finanziario: un sistema redditizio?

Abitazioni come investimento finanziario: sempre più svizzeri approfittano degli interessi negativi per tenere d’occhio alternative di investimento lucrative. L’ultimo trend: acquistare un’abitazione di proprietà e darla in locazione a terzi. In alcuni insediamenti, già circa il 20% delle unità abitative sono «Business Case».

Prendiamo ad esempio un nuovo insediamento residenziale di Lucerna: «Di ben 50 abitazioni, ad oggi, 12 non sono utilizzate dai proprietari ma date in locazione», racconta la comproprietaria di piano 55enne Eva M. Un vicino, evidentemente molto benestante, ha acquistato persino otto abitazioni di proprietà insieme. Sette le ha date in locazione e l’ottava viene offerta online per soggiorni di breve tempo. «Ce ne siamo accorti per via dei ricorrenti volti estranei che incontriamo sulle scale», racconta Eva M. A quanto pare, il vicino ospita regolarmente turisti provenienti da tutto il mondo nella sua abitazione.

«Sport popolare»: abitazioni come investimento finanziario

Il diritto di proprietà consente ad ogni comproprietario di piano di effettuare locazioni di questo tipo, se questo non arreca eccessivamente disturbo ai vicini e se determinate forme di locazione non siano vietate nel regolamento della comunione di comproprietari della proprietà per piani. Esistono vari motivi per definire l’acquisto di abitazioni come investimento finanziario uno «sport popolare»: avere dei risparmi, depositi a termine o altri investimenti sicuri, come obbligazioni in franchi svizzeri, portano al massimo «interessi minimi» o, spesso, alcun ricavo. In caso di averi importanti depositati su un conto bancario, i primi istituti introducono già interessi negativi. Il boom nelle abitazioni di proprietà dipende anche dal fatto che tanti privati sono a caccia di un investimento in denaro sicuro e almeno in parte fruttuoso.

 

«Feierabendvermieter»: Wohnungen zu vermieten, ist nicht immer leicht verdientes Geld – es ist mit Zeitaufwand und Risiken verbunden. (Bild: fotolia)

«Locatori serali»: locare degli immobili non è sempre sinonimo di guadagni facili ma comporta grandi dispendi e rischi. (Immagine: fotolia)

 

Opportunità e rischi

Un tempo, i privati interessati agli immobili acquistavano volentieri le case plurifamiliari ma, essendo oggi poco accessibili, la maggior parte si ripiega sulle proprietà per piani. Gli investitori privati e i «locatori serali» devono osservare assolutamente quanto segue: se l’abitazione viene acquistata fin dall’inizio come investimento di capitali, occorre stilare una sorta di «business plan». Tutti le abitazioni sono adatte come investimento finanziario?  Quel che conta è il luogo: le abitazioni ben strutturate in centro sono facilmente locabili, anche se non sempre a qualsiasi prezzo.

Come proprietari privati di un immobile come investimento finanziario, è bene pensare all’aspetto finanziario. L’investimento odierno può essere pagato troppo? Considerare anche un eventuale prestito con ipoteche: se ci si indebita al limite, in caso di crisi, potrebbe verificarsi un caso di indebitamento eccessivo. Gli immobili pensati come investimenti finanziari, ossia le abitazioni di proprietà date in locazione, vengono valutati dalle banche in modo piuttosto conservativo. Se il proprietario, all’inizio, non vi si trasferisce, non potrà utilizzare l’avere della cassa pensioni come ausilio finanziario.

Gli ultimi 15 anni sono stati effettivamente «anni d’oro» per i proprietari di abitazioni. La richiesta di abitazioni ben posizionate era alta. La locazione di immobili come investimento finanziario ha anche generato ricavi relativamente sicuri. Inoltre, i proprietari hanno beneficiato di valori di mercato sugli immobili in crescita continua. Considerando le due componenti, si può realmente parlare di “cemento oro”, vantaggioso come pochi altri investimenti. Le rendite possono ammontare al 6-7% per immobili con una buona posizione.

 

Immer mehr Private investieren ihre Ersparnisse nicht in Obligationen oder Aktien, sondern kaufen Immobilien. (Bild: fotolia)

Sempre più privati investono i loro risparmi non in obbligazioni o azioni ma nell’acquisto di immobili. (Immagine: fotolia)

 

Abitazioni come investimento finanziario: prognosi

Ma cosa si guadagnerà in futuro da un’abitazione di proprietà acquistata come investimento finanziario? La maggior parte degli economisti avvisa che la probabilità di una svolta è aumentata. Questo vuol dire che, nei prossimi anni, i prezzi potrebbero abbassarsi più che continuare a salire. Non va dimenticato neanche il rischio globale legato ai singoli immobili: se un locatore diventa insolvente o laddove si verifichino altre difficoltà, questo può comportare un’enorme carenza in fattura. Inoltre, la locazione (anche in piccoli ambiti) richiede dispendio di tempo e fatica. È possibile osare un passo simile se si possiede un certo know how come proprietari e locatori (organizzazione commerciale, conoscenze del diritto di locazione e della proprietà per piani, ecc.). Conclusioni: gli «anni d’oro» sono ormai alle spalle e gli interessi ipotecari attrattivi non garantiscono di diventare milionari con gli immobili.

 

Wohnung als Geldanlage? Damit sich das Objekt gut vermarkten lässt, müssen Lage und Standard stimmen. (Bild: Allreal, Neubau Kittenmühle.)

Abitazioni come investimento finanziario? Per una buona commercializzazione degli immobili contano posizione e standard. (Immagine: Allreal, nuove costruzioni Kittenmühle.)